聯代廣場的部落格

還在煩惱那些惱人的問題嗎?
不動產稅務、法規、買賣、轉移、分割、估價.....
媽呀！誰來救救我！告訴我該怎麼做！
別擔心，【聯代廣場】聽到您的需求，
創新概念－系統規畫客戶導向，服務效能全面升級！

是的，您的聲音我們收到了！
11月我們全新改版，服務更優質！
為了回饋支持【聯代廣場】的廣大民眾，
過去兩個月來，我們積極謹慎的廣納市調，
聽取每一份寶貴的回應，

        聯代廣場代書平台2013年9月正式推出服務，至今半年的時間，順利獲得客戶需求申請並為代書們創造了服務機會，重大代表實際案例，如下：

1) 2014/4 台灣肥料股份有限公司南港建案 VS. 佑民地政士事務所，協助辦理此建案137戶
     房屋買賣過戶事宜，創造產值--350萬。
2) 2014/3 財團法人 VS. 台安地政士事務所，協助辦理全台160筆土地及建物更名登記事宜，
     創造產值--30萬。

近日有篇標題為「我跟88公斤女胖子交往的血淚史，她負債26萬，但也因為她我翻身了」的文章在網路上振奮不少網友。內容描述一位剛出社會的男生與體重高達88公斤的女友一起奮鬥買下第一間房的甘苦談，女友在交往時就負債26萬，且男生身上也沒有多少現金，但是不到一年的時間男生把女友的債務全解決，且努力儲第一桶金買下第一間自住房，之後投資小套房，利用租金來還貸款，就這樣存錢、借錢、買房，讓他們脫離無殼蝸牛一族，女友也從原本的88公斤瘦到64公斤，男生說，我沒有退路一切都是被環境逼出來的，只是想不到我熬出頭了。

買房不是夢，做好規劃就勇敢跨出第一步，圓你的買房夢

現代人在高房價的壓力下，加上又沒有多少預算，只能當個無殼租屋族。一名在台中工作買房的小資男，近日在知名網站《T17》PO文，講述自己和女友，如何從還債人生，一路到買房人生，並靠兩人收入50K，再買第二間房，用租金來繳房貸。好房News特別整理小資男的四大買房精神，只要有毅力，買房不再只是夢想。

1.理債再理財

小資男說，退伍後第一份工作只有29K，女友也只領21K，領到第一份薪水就幫還債，並且一口氣繳完一年份房租，一個月租金4千元，扣掉已繳了2個月，一年只剩下４萬元。並且利用一年時間省吃儉用，扣掉生活開銷，兩人共存了40萬元，成功將女友的29萬債務還清，正式開啟理財人生。

新北市為減低青年租屋負擔，去年推出「捷運青年住宅租金補貼」計劃，100個名額立即申請光，今年加碼提供200名補助名額，只要符合相關資格，每人每月可獲得2400元的補助，時間最長1年，10/14開始接受申請。

新北市政府去年推出「捷運青年住宅租金補貼」計劃，提供捷運沿線的9個行政區，單身青年租屋可享2400元的租屋補貼，去年首度推出時提供100位民眾申請，卻吸引200多人申請，反應相當熱烈。

【擴增至20行政區】

新北市今年再度開辦「捷運青年住宅租金補貼」計劃，將補助名額從去年的100名提高至200名，今年更將補助範圍擴大至先導公車及台鐵火車站所及的行政區，從去年的9個行政區拉高至20個行政區，在捷運站、先導公車、火車站所及的行政區租屋民眾皆可獲得補貼。

新北市城鄉局表示，為照顧新北市就業就學的單身租屋青年，新北市是唯一開辦「捷運青年住宅租金補貼」的縣市，主要是協助中低收入戶青年族群解決租屋問題。

信義房屋在2013年9月中旬針對網路看屋的民眾，進行第四季購屋意向調查，結果民眾對於第四季行情展望冷靜，近半的受訪者認為房價展望持平，剩下的受訪者看好看壞的比例相去不遠，不過仍有43%的買方認為目前居住地房價還在上漲，現階段除了手握現金定存之外，購置不動產仍是最受歡迎的置產方式。

信義房屋進行調查顯示，民眾持平看待第四季房市

此次調查期間為9月中旬，QE暫緩退場與美國的債務上限問題尚未發酵，網友對於第四季房市看法相對中性，看好看壞僅差距5個百分點，是最近一年以來差距最小的時間，另外近半數的民眾則認為未來一季房價表現持平。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，從調查的結果來看，民眾對房市未來看法並未特別看好或看壞，且有高達43%的民眾認為，自己居住地的房價還在上漲，顯示出整體市場氣氛仍是中性偏向樂觀，且從調查中可以發現，民眾仍認為購屋置產比起其他金融投資工具更為保險，因此除了持有現金以外，購置不動產仍是手上有資金民眾，理想的投資選擇。

至於對未來房市看好程度，台北市仍是現階段最被看好的區域，新北市排名第二名，曾經一度成為最被看好的桃園地區，滑落到第四名；至於認為何時是進場置產投資的好時機，調查中顯示，受訪者態度表現並未特別急迫，對於今年第四季、明年上半年、明年下半年認為是置產投資好時機的比例一樣高，顯示民眾對於未來房市仍偏多看待，但並未特別有急迫性，非得在短期內置產投資。

八月份實價登錄上路，國稅局為抑止不當打房，近年將查稅門檻降低，原本一年內買賣不動產超過六件的民眾，才會被認定靠不動產營利，可課徵營業稅與營所稅，但國稅局近年來調降門檻，只要一年內買賣超過三戶便會鎖定，列入查稅對象。

近來以公告價低報被查補稅頻傳，房仲業者提醒，售屋民眾須保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負

近來實價登錄後，成屋不時也傳出被查補稅的例子，其中不乏連補帶罰高達數百萬之譜的個案。而過去不少投資客採聯合成立公司方式，透過分紅或發送獎金給名下股東來避稅；但國稅局除了針對公司課徵營業稅及營所稅外，也會針對股東分紅或是獎金課徵個人綜合所得稅。至於利用人頭買賣不動產，多半還是存在風險，且人頭買賣不動產獲利一旦遭查獲，仍需被課徵綜合所得稅，最高稅率可達四十％。

根據所得稅法第十四條第七類規定，財產交易所得必須以成交真實價格扣除當初買進成本，以及取得、改良及移轉該項資產所支付之一切費用後的餘額申報為所得額。不過，房仲業者表示，多數民眾仍採用公告現值報稅，國稅局便透過銀行、預售屋買賣契約等方式積極查稅，造成近期補稅案例頻傳。

十大不動產董事長黃新美提醒，售屋民眾須保留支出的發票與明細，並明列各項支出、稅費等細節，才可以扣抵方式降低稅負，不然國稅局找上門卻提不出證明，只能乖乖補稅。

在台北市找停車位難上加難，一個車位售價甚至可在中南部買間透天厝，若以租金評估，北市車位價格更為驚人，根據北市地政局日前統計車位價格資料及停管處的停車月費相比較，發現大同、中山區的車位價和租金比高達70年以上，換句話說，在租金沒有調整、承租人又能永續使用車位的狀況下，在住家附近找個可長期月租的公有停車場的確划算許多。

林口新市鎮的豪宅如雨後春筍，但買方多是投資客，造成空屋戶數年年增加

台北市早期發展區域多有車位不足的問題，因此政府除了鼓勵建商增設停車位外，並在公立學校、大型公園、運動中心等公營單位陸續開闢停車空間，以增加車位供給，不少區域多為純住宅區，為了提升停車位使用率，許多公營停車場提供包月制度，替開車族解決車位不足的問題。

住商不動產企研室主任徐佳馨分析，以車位總價與月租相比，最划算的莫過於中山、大同區，若能租到公有車位，在租金沒有調整的狀況下，最高可連租70年以上，十分划算，車位價格相對便宜的北投、文山區，租金最多僅能連租36年，買車位與租車位差異有限。

現在車位租金行情雖然便宜，但多數民眾仍傾向購置車位；買房時加買車位最大優勢在於便利，回家不用找車位，且能享受未來增值，包含車位的房子賣相佳，將來也好轉手。反觀租車位雖便宜，總是沒那麼便利，無法停車就到家，甚至可能面臨周邊停車場車位不足，無法低價承租，或車位臨時調整租金等窘境。

新北市空屋戶數居全台之冠，數量多達33萬戶，且集中在林口、三峽、淡水3大新市鎮，當地建案如雨後春筍，但建商在每棟豪宅外掛上「完售」的背後，卻暗藏「無人居住」的事實。

林口新市鎮的豪宅如雨後春筍，但買方多是投資客，造成空屋戶數年年增加

空屋即為「空閒住宅」，指無人經常居住或未供其他用途的住宅、有第2間以上的未經常居住住宅、因工作等原因居住他處而未經常居住的住宅等。行政院主計處每10年進行1次住宅普查，根據民國99年的數據顯示，全台空屋率達到19％，換算成戶數為高達156萬戶，其中空屋數最多的是新北市33萬戶，成長幅度5％、約11萬戶。

淡江大學產經系教授莊孟翰指出，空屋多集中在三峽、林口、淡水等3大新市鎮，3地未來都有捷運路網，不少建商相中此利多因素，推出大型建案，集中成為「新市鎮」，如三峽北大特區、淡海新市鎮、林口新市鎮等。

莊孟翰說，數據公布迄今，新北市3年來空屋數雖無顯著增加，但都集中在「休閒功能」，民眾非以永久自住使用，而是度假玩樂的第2房產，目前房產市場供過於求，投資客又刻意拉抬房價，一般人負擔不起，假性需求造成「畸形」的交易型態。

上周末928檔期受到近期利空影響，民眾買房觀望時間延長，第一線代銷業者就說，周日的反馬遊行衝擊比央行總裁彭淮南暗示要升息的影響大。

海悅廣告總經理王俊傑說，政府升息要看條件，要等製造業、出口業和整體經濟表現好後，才有可能升息，雖然民眾受到預期升息心理影響，看屋民眾觀望心態增加，不過，現在市場短線投資客少，反而自住、置產客比例高，影響相對有限，「但因為反馬遊行，周日來客人數減少1~2成」影響比彭淮南暗示升息還大。

【購屋考慮時間延長】

甲山林廣告總經理張境在說，市場觀望心態濃，不過近年房價飆漲，刺激原本沒有意願買房的現在也都進場，「買氣還可以」。負責「君泰」的信義代銷專案經理范錫達說，來客和買氣沒有受到影響，客戶會問升息情況，但上周假日來客人數仍維持平常假日水準，約50組。

永慶代銷協理潘是諭提到，買氣出現遲滯，民眾購屋的考慮時間也延長，從9月開始，房市受到颱風、QE（Quantitative Easing，量化寬鬆政策)可能退場、馬王政爭影響，來客數減少1~2成。

國內外經濟情勢瞬息萬變，財政部決定放緩修正奢侈稅（特銷稅）的腳步。財長張盛和昨（30）日表示，鑑於國內經濟動能不足，加上奢侈稅修法意見兩極，為求審慎評估各界意見，奢侈稅修正草案延後至11月中旬提出，但本會期送入立法院時程仍不變。

財政部決定延緩修正奢侈稅，修正草案延後至11月中旬提出

不過，財政部表示，奢侈稅第5條第1款訂有排除條款，明訂11項目免課奢侈稅，但不在此範圍內的非炒作情況，目前無法免除奢侈稅，而有不該課稅者反而被課的情形，財政部將設法修正，將類型化的非炒作交易入法，或是增訂由財部專案認定，以免傷及無辜。

中央銀行9月26日舉行理監事會議後，總裁彭淮南罕見地提醒，「利率不會永遠維持在低檔」，房貸戶要注意自己的償債能力。金融市場解讀，彭淮南此言暗示未來央行可能升息，引發財委會立委強烈關注，紛紛詢問財長是否將影響奢侈稅修法。

財政部自8月召開奢侈稅公聽會以來，奢侈稅如何修改成為業界關注焦點。由於奢侈稅研究報告建議仿效香港及新加坡，對房地產買方加課印花稅，加強抑制炒房的力道，立委賴士葆昨在財委會質詢表示，財政部是否會對買方課稅？

聽到彭總裁「注意償債能力」的警告，想必申請房貸或是身上掛著房貸的民眾，心頭又得要揪了一下！尤其近來房貸市場狂吹「三八」風，亦即利率升到3％，房貸成數不到八成，這動輒20、30年的房貸，「利率」當然是影響購屋族最久的條件，想要爭取優惠的房貸條件，不妨跟著學學「驗明正身」四大法則。

對首購族來說，「利率高低」、「貸款金額」、「寬限期間」這3項，是購屋時向銀行爭取房貸最重要的要件，對銀行來說當然條件越好的人，越容易貸到較高的金額，所以「驗明正身」四大法則的第一步驟，就是【檢驗合適】，建議在購屋前一至半年多留意各銀行的房貸利率及推出的優惠方案，從薪資轉入的銀行到家裡附近的銀行或是已經存了多年的銀行，找出最適合自己的優惠方案。

接下來四大法則的步驟二及步驟三則是重要關鍵，步驟二的【證明來往】則是找出適合的2到3家銀行，最好把自己、家庭的存款、信用卡或是所有金融相關業務，都選擇在該銀行進行，至於步驟三則是【修正財力】，最好買屋的前3個月，就要把自己或家庭的存款集中，甚至連親友的也在考量之內，甚至不排除向父母或兄弟姐妹周轉，將預計繳納之房貸6個月或12個月之金額存入，最後一個步驟則是【選申挑高】，因為銀行會以工作狀況、職業公司、收入穩定為重要考量，所以，建議以收入較高或任職公司知名度高的一方為借款申請人尤佳。

其實到處可見銀行許多高成數、低利率的方案，但是銀行是否核貸，還是得看貸款人的還款能力來評估，這時候一點一滴建立起的好信用就很吃香，不然還有一個小撇步就是找房仲！，透過房仲公司的特約代書通常會比民眾自己，可能有多0.5~1成的貸款金額或是少了半碼的利率。

資料來源：好房News-爭取低利房貸 學學「驗明正身」四大法則2013年10月1日